《體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展”十三五”規(guī)劃》將場(chǎng)館服務(wù)業(yè)歸為重點(diǎn)行業(yè); 2016年10月，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展健身休閑產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)意見》文件中示:“鼓勵(lì)健 身休閑設(shè)施與住宅、文化、商業(yè)、娛樂等綜合開發(fā),打造健身休閑服務(wù)綜合體。[世訊和穆] 2014年國(guó)務(wù)院發(fā)布46號(hào)文件中提出打造城市體育綜合體; 2016年7月發(fā)布的《體育財(cái)產(chǎn)成長(zhǎng)”十三五”計(jì)劃》將場(chǎng)館辦事業(yè)歸為重點(diǎn)行業(yè); 2016年10月，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加速成長(zhǎng)健身休閑財(cái)產(chǎn)的指點(diǎn)定見》文件中暗際:”鼓動(dòng)勉勵(lì)健 身休閑舉措措施與室第、文化、貿(mào)易、文娛等綜合開辟,打造健身休閑辦事綜合體。在此背景下,近年來各地的體育綜合體如雨后春筍般涌現(xiàn),分盤活了體育場(chǎng)館資源、體育生態(tài)資源和人文資源,帶動(dòng)了各類康體運(yùn)動(dòng)業(yè)態(tài)的發(fā)展,有助于促進(jìn)城市體育經(jīng)濟(jì)的升級(jí)和健康城市的發(fā)展。按照東灘參謀的研究,基于原有場(chǎng)館的晉升及新興需求的知足,體育綜合體可以劃分為升型體育中間、革新型城市體育綜合體、新型體育貿(mào)易綜合體和體育主題社區(qū)四種類型。據(jù)調(diào)查顯示,目前我國(guó)擁有上千座大型體育場(chǎng)館,多依靠政府撥款維持運(yùn)營(yíng),中逾三成體育中心處在賽后閑置、嚴(yán)虧損境地。2016年4月,國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家體育總等24個(gè)部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)消費(fèi)帶動(dòng)轉(zhuǎn)型升級(jí)的行動(dòng)方案》, 提出盤活大型體育場(chǎng)館資源,過引入社會(huì)資本和公司化機(jī)制,推廣”所有權(quán)屬于國(guó)有,經(jīng)營(yíng)權(quán)屬于公司”的分離改革模式并在江蘇、浙江、慶三省開展了分離改革試點(diǎn)。自此,我國(guó)大型體育場(chǎng)館資源盤活進(jìn)程加快。
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(1 )地產(chǎn)特征:城市中間的傳統(tǒng)體育地產(chǎn)項(xiàng)目
很多位于城市中心的大型公益性專業(yè)或綜合性體育場(chǎng)館,建設(shè)運(yùn)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng),以傳統(tǒng)體育經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目注,現(xiàn)有功能及盈利-渠道單-化。
(2)升體例:以競(jìng)技體育為核,融入立異型功能業(yè)態(tài)
提升型體育中心作為一個(gè)綜合體育場(chǎng)館提升改造項(xiàng)目,重點(diǎn)以原有競(jìng)技體育為核心,創(chuàng)新體育項(xiàng)目,融入擊劍、拳擊、電競(jìng)等新興國(guó)民追捧的體育項(xiàng)目,配套全民健身、健身培訓(xùn)、餐飲住宿、休閑娛樂及商務(wù)會(huì)議等功能業(yè)態(tài)。
(3 )貿(mào)易模式:以競(jìng)技體育為主,多元化營(yíng)收渠道以競(jìng)技體育為主,文娛活動(dòng)+賽事/活動(dòng)冠名+市民健身+體育培訓(xùn)+其他服務(wù)為重要補(bǔ)充,形成多元化營(yíng)收渠道。中文娛活動(dòng)包括舉辦演唱會(huì)、樂會(huì)、頒獎(jiǎng)典禮、產(chǎn)品發(fā)布以及各類展會(huì)等活動(dòng);
市民健身指體育場(chǎng)館對(duì)外開放經(jīng)營(yíng)各項(xiàng)體育設(shè)施;體育培訓(xùn)指招商運(yùn)營(yíng)各類型培訓(xùn)機(jī)構(gòu);其他服務(wù)包括廣告資源租賃、體育用品及紀(jì)念品銷售及餐飲及住宿等配套服務(wù)。新經(jīng)濟(jì)時(shí)期下,因?yàn)槌鞘杏?jì)劃調(diào)劑、財(cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、環(huán)保政策指導(dǎo)、企業(yè)本身轉(zhuǎn)型等緣由,城市產(chǎn)業(yè)用地內(nèi)的企業(yè)逐步搬離市區(qū),呈現(xiàn)年夜量閑置廠房、間、倉(cāng)庫(kù)等物業(yè),同時(shí)受限現(xiàn)有地盤政策、用地指標(biāo)日益嚴(yán)重等實(shí)際題目, 2016年中心出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步增強(qiáng)城市計(jì)劃扶植辦理工作的若干定見》提出: "操縱舊廠 房進(jìn)行革新,融入新功能,恢復(fù)老城區(qū)功能與湖”?；揭捉∩砀叱辈季?體育財(cái)產(chǎn)為舊廠房革新功能融會(huì)的重點(diǎn)標(biāo)的目的之一。
(1)地產(chǎn)特性:-二線城市中心,體育配套缺失,但擁有舊廠房、辦公樓等可改造的-物業(yè)載體空間一般位于成長(zhǎng)中的城市區(qū)域 ,周邊居平易近區(qū)或?qū)懽謽堑葧?huì)聚,但體育配套資本較乏,具有可操縱革新的的舊曠房、辦公樓、商場(chǎng)、展館等物業(yè)載體空間,建筑體量以1-10萬平方米為主。
(2)改造模式:體育+商業(yè)綜合-體為核心打造逢迎日趨激增的國(guó)平易近健身需求,環(huán)繞體育+貿(mào)易綜合體為焦點(diǎn),打造活動(dòng)主題區(qū)+貿(mào)易配套區(qū)兩年夜載體,聚集全平易近健身、健身培訓(xùn)公共賽事、餐飲住宿、休閑文娛等多種體育休閑業(yè)態(tài),打造面向全平易近健身的多功能體育綜合體。
運(yùn)動(dòng)主題區(qū)
項(xiàng)目整體體量50%以上,略類主題活動(dòng)項(xiàng)目供給商構(gòu)成,以活動(dòng)賽事、活動(dòng)體驗(yàn)及活動(dòng)培訓(xùn)類項(xiàng)目為注。與著名體育明星及運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)告竣計(jì)謀合作意向,以賽事造影響,針對(duì)方針客群,經(jīng)由過程專業(yè)的體育財(cái)產(chǎn)鏈為方針客群供給系統(tǒng)科學(xué)的培訓(xùn)課程或活動(dòng)體驗(yàn)項(xiàng)目,知足各層級(jí)客戶體驗(yàn)需求。占項(xiàng)目整體體量不到50%，以運(yùn)動(dòng)為主題,由零售、餐飲、兒童配套等各類業(yè)態(tài)提供商組成。針對(duì)家庭客群提供兒童體驗(yàn)、特色餐飲、體育零等不同的消費(fèi)業(yè)態(tài),搭建-站式購(gòu)物消費(fèi)閉環(huán)場(chǎng)景,增加顧客粘性,讓家庭中的每一個(gè)成員都各有所屬- ,各有所樂。
(3 )貿(mào)易模式:以特點(diǎn)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館為依托,活動(dòng)消費(fèi)為主,帶動(dòng)餐飲、新教育等,立異地產(chǎn)獲利點(diǎn)為緩和商場(chǎng)商業(yè)同質(zhì)化趨勢(shì),以特色體育場(chǎng)館為依托,以體育服務(wù)為內(nèi)核,突破傳統(tǒng)購(gòu)物中心商業(yè)模式,為消費(fèi)者帶來不-樣的體驗(yàn)。中以運(yùn)動(dòng)消費(fèi)為主導(dǎo)客群同時(shí)可獲得餐飲、新教等方面滿足,以購(gòu)物消費(fèi)為主導(dǎo)的吝群同時(shí)可獲得味蕾覺、感官的沖擊。形成多角度的生態(tài)鏈條,擴(kuò)大-項(xiàng)目輻射力。在政策和情勢(shì)催化下,貿(mào)易地產(chǎn)處在競(jìng)爭(zhēng)紅海傍邊,國(guó)內(nèi)城市興修購(gòu)物中間高潮漸退,面對(duì)同質(zhì)化競(jìng)靜壓勵(lì)的傳統(tǒng)購(gòu)物中間紛紜追求立異,掀起業(yè)態(tài)立異革命,巴望從單一的知足購(gòu)物需求向付與精力意義的多元化需求轉(zhuǎn)型,體育業(yè)態(tài)超強(qiáng)的文娛性體驗(yàn)性,正好合適這一需
